Від початку воєнного стану перед багатьма українцями постала, серед іншого, проблема придбання або відчуження нерухомого майна. Очікуване відновлення ринку нерухомості поступово стає можливим внаслідок внесенням змін до законодавчих актів, зокрема, в частині врегулювання здійснення нотаріальних дій та запуску державних реєстрів в умовах воєнного стану. Більш детально в нашому короткому огляді.

Також, нагадаємо про необхідність підтримки наших Збройних Сил України, зокрема, фінансової, яку можливо надати за наступними посиланням:

• https://www.comebackalive.in.ua/
• https://bank.gov.ua/en/about/support-the-armed-forces

Особливості нотаріального посвідчення в умовах воєнного стану

19 квітня 2022 р. Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову №480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (надалі – «Постанова»), яка частково відновлює здійснення нотаріальної діяльності та державної реєстрацію прав на нерухоме майно.

Відповідно до змін, які запроваджені Постановою, в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням наступних особливостей (заборон).

Виключно нотаріуси, перелік яких наведений у наказі Міністерства юстиції України від 03.05.2022 р. № 1760/5 (доступний за посиланням: https://minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries?fbclid=IwAR09utnJH67WP0NuPhzPKABPoVdyj56JlmgJpUVA09wyM4CcSa6I5D-sQ) можуть нотаріально посвідчувати:

– договори щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;

– спадкові договори;

– договори іпотеки;

– договори про відступлення права вимоги (за кредитним договором та/або договором іпотеки);

– договори про задоволення вимог іпотекодержателя;

– договори про встановлення довірчої власності на нерухоме майно;

– договори про визначення розміру часток у праві спільної власності;

– договори поділу спільного майна подружжя  (виділу з нього);

– договори позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки;

– довіреності на право розпорядження нерухомим майном, а також інші правочини, які зазначені в Постанові.

Також, в умовах воєнного стану забороняється вчинення нотаріальних дій щодо цінного майна нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції.

Відповідно до запроваджених змін, внесених Постановою, також забороняється:

– нотаріальне засвідчення справжності підписів на актах про передачу нерухомого майна до та із статутних (складених) капіталів (статутних фондів) юридичних осіб;

– нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;

– нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом, крім випадків, коли такий продаж здійснюється за згодою іпотекодавця, а також державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки;

– вчинення нотаріальних та реєстраційних дій щодо договорів, укладених від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця тощо) на підставі довіреності;

– вчинення виконавчих написів на кредитних договорах, які не є нотаріально посвідченими.

Варто також зазначити, що нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у
м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.

Підсумовуючи може казати про те, що більшість операцій з нерухомістю вже стали можливими: придбання та відчуження нерухомого майна, довгострокова оренда та іпотека нерухомого майна. Водночас, зазначимо, що операції із земельними ділянками наразі залишаються неможливими через відсутність доступу до Державного земельного кадастру.

---

Unlocking Real Estate Transactions

Starting from the first days of russian vile assault many of our compatriots have also faced the problem related to alienation and acquisition of real property in different corners of the country. The awaited unlocking of real estate transactions has gradually become possible by adopting amendments to some legal acts of Ukraine regarding notarization and operation of public registers maintained under martial law. More detailed info is in our brief review.

Please also know it’s high time to demonstrate your support of peace and democracy in Ukraine and around the world. You could donate following the links below:

• https://www.comebackalive.in.ua/
• https://bank.gov.ua/en/about/support-the-armed-forces

Features In The Activities Of Notaries

On April 19, 2022, the Government of Ukraine adopted Resolution (№480) On Amendments to Certain Resolutions of the Cabinet of Ministers of Ukraine on the Activities of Notaries and the Functioning of Unified and State Registers Operated by the Ministry of Justice under Martial Law (hereinafter – the “Resolution”), which partially restores the performance of notary activities and state registration of titles to real property.

The Resolution introduces the following temporary rules for the duration of the martial law and within one month after its cancellation.

Exclusively the notaries listed in the relevant order of the Ministry of Justice (No. 1760/5 dated May 3, 2022, following the link: https://minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries?fbclid=IwAR09utnJH67WP0NuPhzPKABPo__Vdyj56JlmgJpUVA09wyM4CcSa6I5D-sQ) may certify:

– agreements on alienation, division (separation) of real property;

– inheritance agreements;

– mortgage agreements;

– assignment agreements (under the loan or mortgage);

– agreements on the satisfaction of mortgagee’s claims;

– agreements on the establishment of trust ownership of the real property;

– agreements on the determination of shares in the joint ownership;

– agreements on the division of joint property of spouses;

– loans, leases (leases), leasing of buildings or other constructions (their separate parts) for at least three years;

– powers of attorney for the right to dispose of real estate, as well as some other transactions specified in the Resolution.

The Ministry of Justice may list the territories where notarial and registration actions may be prohibited.

According to amendments introduced by the Resolution, it is prohibited:

– to certify the signatures on the acts on the transfer of real property to and from the authorized capital of legal entities;

– to perform notarial and registration actions within one month following the date of the previous relevant actions in respect of such property (expect inheritance and state registration of rights as a result of determining the size of shares in the right of joint ownership);

– to notarize the agreement on the sale of a mortgaged property belonging to an individual under a consumer loan, except in cases when such sale is carried out under the consent of the mortgagor, as well as state registration of ownership of real property based on a mortgage agreement on a consumer loan, which includes a reservation to meet the requirements of the mortgagee by acquiring ownership of the mortgage;

– to perform notarial and registration actions in respect to agreements executed on behalf of an individual alienator (mortgagor, etc.) based on a power of attorney;

– to make writs of execution on loan agreements that are not notarized.

It should be noted the performance of notarial and registration actions is carried out by notaries within the region where the real property is located. Additionally, the principle of extraterritoriality applies to the territories of the city of Kyiv and the Kyiv region. To summarize most real estate transactions have already become possible (acquisition and alienation of real property, long-term lease, mortgage, division, and consolidation of real property. Meanwhile, it should be noted that land transactions are currently impossible due to the blocked State Land Cadastre. That means that transactions with standalone buildings might be problematic as well.