Законодавчі зміни у сфері нерухомості та земельного права
Від початку військового вторгнення росії в Україну близько 12,8 млн. українців були вимушені полишити свої домівки, більшість з них, при цьому, залишаються у країні. Разом з цим, щонайменше 208 виробництв та підприємств, 156 складів та 27 паливних баз було знищено, пошкоджено або окуповано. Верховна Рада України продовжує приймати законодавчі акти, спрямовані на вирішення нагальних проблем українців, і серед них – питання будівництва та земельних відносин, які постають при евакуації людей та підприємств з постраждалих територій. Детальніше у цьому огляді.
Також, нагадаємо про необхідність підтримки наших Збройних Сил України, зокрема, фінансової, яку можливо надати за наступними посиланням:
Законопроект № 7282
Верховною Радою України прийнято законопроект «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» (№7282 від 13.04.2022) яким запроваджуються зміни до деяких законів з метою вжиття першочергових заходів щодо реформування містобудівної діяльності та, зокрема, спрямований на вирішення таких проблем, як: створення умов для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, реконструкції житла та населених пунктів, постраждалих від російського вторгнення, а також переміщення (евакуація) підприємств із зони бойових дій.
Проект закону передано на підпис Президенту України.
Програма комплексного відновлення області, територіїтериторіальної громади (її частини)
Згаданий законопроект пропонує запровадження нового виду документації – програми комплексного відновлення області, території територіальної громади (її частини), яка визначає основні просторові, містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення і включає комплекс заходів для забезпечення відновлення території відповідної області, території територіальної громади (її частини), яка постраждала внаслідок збройної агресії проти України або в якій сконцентровані соціально-економічні, інфраструктурні, екологічні чи інші кризові явища. Звертаємо особливу увагу на те, що програма не належить до містобудівної документації. Програма комплексного відновлення області розробляється за рішенням голови обласної державної адміністрації у формі електронного документа та вноситься до Реєстру будівельної діяльності. Ця програма включає, зокрема, аналіз негативних впливів (у тому числі бойових дій, терористичних актів, диверсій, надзвичайних ситуацій), що призвели до необхідності розроблення програми, інформацію щодо технічної можливості, економічної доцільності відновлення населених пунктів (територій), обґрунтовані пропозиції щодо зміни функціонального призначення окремих територій області, обґрунтовані пропозиції щодо перенесення об’єктів виробничої сфери, тощо.
Програма комплексного відновлення області підлягає громадському обговоренню та у подальшому затверджується відповідною обласною радою.
В свою чергу програма комплексного відновлення території територіальної громади (її частини) розробляється за рішенням виконавчого органу сільської, селищної, міської ради у формі електронного документа та вноситься до Реєстру будівельної діяльності.
Програма комплексного відновлення території територіальної громади (її частини) включає аналіз негативних впливів (у тому числі бойових дій, терористичних актів, диверсій, надзвичайних ситуацій), що призвели до необхідності розроблення програми. Така програма погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури обласної державної адміністрації та затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. В свою чергу, положення затвердженої програми комплексного відновлення території територіальної громади (її частини) є складовими вихідних даних для розроблення та внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні.
Варто також зазначити, що програма не підлягає стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою.
Обстеження пошкоджених об’єктів
Відповідно до прийнятого законопроекту обстеження об’єкта здійснюється з метою визначення його фактичного стану та оцінки його відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним законодавством, та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час його експлуатації. Порядок проведення обстеження встановлюватиметься Кабінетом Міністрів України. За результатами обстеження передбачаються складення звіту, який вноситься до Реєстру будівельної діяльності. Результати обстеження відображаються у паспорті об’єкта, який виготовляється з використанням Реєстру будівельної діяльності.
Тимчасові споруди для життєзабезпечення населення
Законопроектом також врегульоване питання спорудження тимчасових споруд для життєзабезпечення населення, яким визнаватимуться малоповерхові (висотою до двох поверхів) швидкомонтовані споруди з полегшених конструкцій (мобільна (інвентарна), збірно-розбірні контейнерного або комбінованого типу тощо), які задовольняють встановлені Кабінетом Міністрів України мінімально необхідні вимоги для життєзабезпечення внутрішньо переміщених осіб та можуть бути демонтовані і переміщені з подальшим повторним використанням або без такого використання. Розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення здійснюватиметься на підставі затвердженої схеми розміщення таких споруд. Згідно із законопроектом схема розміщення розроблятиметься архітектором, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, у формі електронного документа та вноситиметься до Реєстру будівельної діяльності. В свою чергу, схема розміщення не підлягатиме експертизі та стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою та громадському обговоренню. Передбачається, що схема розміщення погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради (в окремих випадках – місцевої державної адміністрації) і затверджується відповідним сільським, селищним, міським головою або начальником військової адміністрації населеного пункту.
Законопроектом також уточнено, що тимчасові споруд для життєзабезпечення населення (їх комплекси) не є об’єктами будівництва в розумінні цього Закону та об’єктами нерухомого майна в розумінні Цивільного кодексу України.
Встановлення та зміна цільового призначення
Під час дії правового режиму воєнного стану на відповідній території допускатиметься встановлення та зміна цільового призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки – новим видом її цільового призначення) та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією (за виключенням деяких випадків, передбачених законопроектом) для:
1) будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;
2) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій;
3) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай (за певних умов); 4) розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж,
електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
5) розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків;
6) розміщення мультимодальних терміналів та виробничоперевантажувальних комплексів (за певних умов).
Висновок про можливість/неможливість розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта надаватиметься уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом 10 робочих днів з дня отримання запиту про його надання. Такий висновок вважається особливим видом містобудівних умов та обмежень, є підставою для проектування об’єкта будівництва і зберігає чинність до завершення будівництва об’єкта.
Законопроект № 7289
Також, 12 травня 2022 р. Верховною Радою України було прийнято законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» яким передбачається оперативне надання земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду для розміщення виробничих потужностей підприємств, що переміщені із зони бойових дій, без проведення земельних торгів із жорсткими обмеженнями умов оренди.
Так, відповідно до прийнятого законопроект передача земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду без проведення земельних торгів (за деякими виключеннями) допускається для:
а) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
б) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай (за деякими виключеннями);
в) будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
г) товарного сільськогосподарського виробництва;
ґ) розміщення морських портів.
Перелік осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, а також перелік підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій, визначатиметься спільним рішенням обласної, Київської міської військової адміністрації, з території якої переміщуються (евакуюються) виробничі потужності, та обласної, Київської міської військової адміністрації (а у разі припинення або скасування воєнного стану на відповідній території – обласної, Київської міської державної адміністрації), на територію якої такі потужності переміщуються (евакуюються).
Законопроектом також уточнено, що для розміщення об’єктів для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб земельні ділянки комунальної власності надаються у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Передбачається, що державна реєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки без внесення відомостей про це до Державного земельного кадастру здійснюється за заявою органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка складається в електронній формі, до якої додається копія рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки. Заява з доданими документами надсилається до районної військової адміністрації електронною поштою. Державна реєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом 5 робочих днів з дня подання заяви.
Крім того, передбачається, що Мінаргополітики отримає право приймати рішення про відновлення або подальше призупинення функціонування Державного земельного кадастру за погодженням із центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.
Мінаргополітики також набуває право затверджувати усереднені показники нормативної грошової оцінки земель на одиницю площі, які застосовуються у випадках обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земель у разі неможливості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки. Серед інших нововведень передбачене право оператора газотранспортної системи, оператора газорозподільної системи, оператора газосховища, оператора системи розподілу, оператора системи передачі, підприємств питного водопостачання, централізованого водовідведення, теплогенеруючих, теплотранспортуючих, теплопостачальних організацій, операторів електронних комунікацій має право, без попереднього погодження з власниками та користувачами земельних ділянок, безперешкодного та безоплатного доступу до земельних ділянок усіх форм власності, на яких розташовані їх об’єкти, а також у межах їх охоронних (спеціальних) зон, для забезпечення експлуатації та підтримання в належному стані їх об’єктів.
Законопроект передано на підпис Президенту України.
The Recent Key Amendments To Construction And Land Law
Since the beginning of russia’s war against Ukraine nearly 12.8 million people are estimated to have been displaced in Ukraine, most of whom have not left the country. At the same time at least 208 factories and enterprises, 156 warehouses, and 27 oil depots have been damaged, destroyed, or seized. The Parliament of Ukraine keeps on adopting legislation acts aimed to solve the daily problems of Ukrainians and among them: construction and land issues rising by evacuation of people and enterprises from the affected territories. More detailed below.
Please do not forget it’s high time to demonstrate your support of peace and democracy in Ukraine and around the world. You could donate following the links below:
Draft Law No. 7282
Ukrainian Parliament has adopted the draft Law On Amendments to Certain Laws of Ukraine on Priority Measures for Reforming Urban Development (№7282 dated April 13, 2022) which introduces amendments to some laws of Ukraine on priority measures to reform the urban planning activity and particularly is aimed to solve the following problems: creation conditions for temporary residence of internally displaced persons, reconstruction of housing and settlements affected by the russian invasion, as well as relocation (evacuation) of enterprises from the war zone. It is expected the draft Law will be signed by the President of Ukraine.
Program Of Integrated Rehabilitation Of Region, Territory Of Territorial Community (Its Part)
The draft Law introduces a new special type of urban planning program – the Program of integrated rehabilitation of region, the territory of a territorial community (it’s part) (hereafter – the Program) which shall determine the main spatial and socio-economic priorities and a set of priority measures to restore settlements and territories affected by military aggression against Ukraine or socio-economic, infrastructural, environmental or another crisis. Please note the Program shall not be considered urban planning documentation. The program of integrated rehabilitation of the region shall be adopted under the decision of the head of regional state administration as an online document to be downloaded to the Construction Activity Register. This program shall include a thorough analysis of the negative consequences of hostilities, terrorist acts, sabotage, emergencies on the territory of the respective region, the economic feasibility of infrastructure rehabilitation, proposals on changes in the functional purpose of areas, and production facilities evacuation, etc. The program shall be publicly discussed and adopted by the relevant regional council.
At the same time, the Program of integrated rehabilitation of the territorial community (its part) shall be developed under the relevant decision of the executive body of the village or city council as an online document to be downloaded to the Construction Activity Register. This program is related to a specific territorial community (it’s part) affected by hostilities. The program is to be adopted by the respective urban planning authority of the regional state administration and approved by the relevant village or city council. This document shall be also the ground for developing/amending local urban planning documentation. It should also be noted the program is not subject to strategic environmental assessment and consideration by the architecture and urban planning council.
Inspection Of Real Property Damaged Due To The Hostilities
The draft Law also regulates the inspection of real property damaged due to hostilities. The relevant procedure shall be adopted by the Cabinet of Ministers. Following the inspection, the report shall be drafted and downloaded to the Construction Activity Register. The results of the inspection shall also be reflected in the passport of a real property drafted by using the Construction Activity Register.
Construction Of Temporary Shelters And Placement Schemes
The draft Law also regulates the construction of temporary shelters – low-rise (up to two floors) prefabricated buildings with lightweight structures (mobile, container or combined type, etc.), which meet the minimum requirements set by the Cabinet of Ministers of Ukraine and can be dismantled and moved with or without reuse. The temporary shelters shall be located according to the approved placement schemes. Due to the draft Law, a placement scheme is an online document drafted by a certified architect to be downloaded to the Construction Activity Register. A placement scheme may be drafted even without or despite urban planning documentation, it also is not subject to strategic environmental assessment, consideration by architecture and urban planning council, and public discussion. A placement scheme is to be agreed by the respective urban planning and architecture authority of village or city council (in some cases – city state administration) and approved by the relevant village or city mayor or the head of local military administration. Please note that temporary shelters (complexes) are not recognized as construction or real property.
Land Purpose For The Period Of Martial Law
For the period of martial law, the land purpose may conflict with the functional land purpose specified in the urban planning documentation (except for some cases) by:
– construction (reconstruction) of buildings for temporary residence of internally displaced persons;
– the placement of production facilities of relocated enterprises evacuated from the combat zone;
– the placement of river ports (terminals) on the Danube River (under certain conditions);
– the placement of road infrastructure facilities (except road services facilities), power supply networks, gas distribution, water, heat, sewage, electronic communication networks, and main gas pipelines;
– the storage of waste from the destruction caused by hostilities;
– the placement of multimodal terminals and production and handling complexes (under certain conditions). A decision on the possibility/impossibility of any of the above placements is made by the respective urban planning and architecture authority free of charge within 10 business days following the relevant application. Such a decision is considered a special type of urban planning conditions and restrictions (in this case they are not required) and is valid until construction commissioning.
Draft Law No. 7289
On May 12, 2022, Parliament adopted draft law No. 7289 aimed at simplifying the provision of land law for the needs of the national economy, agricultural sector, and citizens of Ukraine for the period of martial law under the strict conditions.
One of the key points of the draft law is to speed up and simplify the lease of state and municipal land plots (without the land auction) for the placement of:
– production facilities of relocated enterprises evacuated from the combat zone;
– river ports (terminals) on the Danube River (under certain conditions);
– power supply networks, gas distribution, water, heat, sewage, electronic communication networks, and main gas pipelines;
– agricultural facilities;
– seaports.
The list of enterprises that could lease the land plots upon the above conditions is to be defined under the common decision of regional (Kyiv city) military administrations (the one from where and the one to where such enterprises are relocated).
The municipal land plots under the temporary shelters for internally displaced persons are provided for permanent use to the executive bodies of the village and city councils. Meanwhile, the placement of temporary shelters and related networks would become possible on all categories of land plots (except nature reserves and other environmental protected lands, historical and cultural lands, and forestry lands). The draft Law also provides the rules for setting and changing the land purposes for the period when the State Land Cadaster is temporarily banned. In such case, the relevant application on changing land purpose shall be emailed by an executive authority/local authority that adopted the decision on changing land purpose to a district military administration that registers such changes in the Land Tenure and Land Use Registration Book. Pursuant to the above draft Law the Ministry of Agrarian Policy and Food of Ukraine gets the right to suspend and resume the State Land Cadastre for security reasons as well as to impose restrictions on the powers of state cadastral registrars and other features of maintaining the State Land Cadastre for the period of martial law.
Moreover, the Ministry of Agrarian Policy and Food of Ukraine will be authorized to approve average indicators of normative monetary valuation of land per unit area in case of impossibility to get extracts from the technical documentation on the normative monetary valuation of a separate land plot.
The draft Law also provides the right to unimpeded and free access for operators of technical infrastructure facilities to land plots of all forms of ownership where these facilities are located is granted to maintain them in proper condition. The list includes gas transmission and distribution system operators, distribution and transmission system operators, centralized water supply and sewerage companies, heat-generating, heat transporting, heat supply companies, and electronic communications operators.
It is expected the draft Law will be signed by the President of Ukraine.
No Comment